Spécialisé dans la vente de produits immobiliers défiscalisants, le groupe Mona Lisa, dirigé par Bernard Guillem, exploite aujourd'hui 14 hôtels et résidences de tourisme. Mais, l'entreprise prévoit d'accroître rapidement ses positions dans le secteur. Tout en utilisant des dispositifs de défiscalisation appropriés et sécurisés.
Claire Cosson
"La défiscalisation est devenue un outil incontournable pour développer des
résidences de tourisme"
Aix-les-Milles, à quelques kilomètres
d'Aix-en-Provence TGV. Un après-midi d'été, ciel bleu azur et soleil de plomb. Un homme
d'affaires, pressé, arrive en trombe, et voilà le quinquagénaire à l'allure sportive,
tout sourire, fin prêt à argumenter. Médecin de formation, Bernard Guillem a déjà
établi son 'ordonnance'. Patron d'un groupe spécialisé dans le placement immobilier
défiscalisant baptisé Mona Lisa (ex-Bernard Guillem Finances), il souhaite devenir un
acteur de poids dans l'hôtellerie et les résidences de tourisme, et sait d'emblée à
quoi s'attendre en accueillant un journaliste de L'Hôtellerie. Le terme
défiscalisation laisse, aujourd'hui encore, un souvenir 'cuisant' dans la mémoire de bon
nombre de professionnels de ce secteur. "Cet outil a été la cause de pas mal de
malheurs, notamment de la surcapacité hôtelière constatée dans les années 1990",
rappelle volontiers un expert.
Souvenez-vous : avant 1996, date à laquelle a été supprimé le régime fiscal des
Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), l'investissement dans un hôtel neuf, en
direct ou en parts, permet alors aux particuliers d'accéder aux fameux BIC. Déficits
d'exploitation déductibles des revenus globaux du foyer fiscal, imputation dans
l'enveloppe des frais d'acquisition, des charges d'exploitation et autres intérêts de
crédit, récupération dans certains cas de la TVA..., tout y passe ou presque.
Au point que l'hôtellerie finit par rimer avec paradis fiscal. De là à conduire des
spécialistes de la vente de patrimoine à placer pas mal d'hôtels douteux, il n'y a
qu'un pas que certains franchissent.
En chiffres |
w Un CA global de 37,60
Me en 2001 dont 7,20 Me pour Mona Lisa Hôtels et Résidences w Un bénéfice après impôt de 7,60 Me en 2001 w 272 collaborateurs w 7 000 investisseurs w 14 hôtels et résidences de tourisme |
Intégration de tous les métiers de l'immobilier
"Dans certains montages immobiliers hôteliers, la défiscalisation a parfois eu
des effets pervers, admet d'entrée de jeu Bernard Guillem. Mais l'essentiel des
problèmes provenait de ce que les partenaires exploitants étaient souvent peu fiables."
Ce père de 4 enfants, passionné de golf, sait de quoi il parle. Et pour cause ! Victime
d'un développement vitesse grand V au début des années 1990, sa société se heurte aux
difficultés classiques d'après-vente sur tout produit immobilier générant un gain
fiscal, à savoir : paiement des loyers, défauts de construction, syndics coûteux,
gestionnaires ayant des intérêts économiques propres...
"Au début, nous étions axés vers l'avant-vente et la vente de produits
immobiliers défiscalisants. Nous ne contrôlions ni la construction, ni l'exploitation,
ni les relations des propriétaires avec l'administration fiscale", explique
Bernard Guillem. En bref, la réputation de la compagnie et la satisfaction de ses clients
dépendent, à ce moment-là, du professionnalisme des partenaires extérieurs avec
lesquels Bernard Guillem Finances travaille. Reste que la réputation de ces derniers
laisse parfois à désirer.
"Nous avons eu des problèmes avec des clients mécontents", confesse
l'intéressé. Résultat : Bernard Guillem finit par changer radicalement son fusil
d'épaule de manière à tout faire 'maison'. D'où d'importantes modifications
organisationnelles et opérationnelles au sein de son entreprise. Aboutissant à la
création d'une holding, Mona Lisa, qui intègre aujourd'hui tous les métiers de
l'immobilier.
Mona Lisa Hôtels et Résidences | ||
---|---|---|
* Hôtel Sol e Mar | 3 étoiles | Agay (83) |
* Hôtel-résidence Les Bastidons | 3 étoiles | Gordes (84) |
* Hôtel-résidence Les Jardins de Fontanille | 3 étoiles | Saint-Rémy-de-Provence (13) |
* Hôtel Mona Lisa | 3 étoiles | Fuveau (13) |
* Hôtel Royal Mirabeau | 3 étoiles | Aix-en-Provence (13) |
* Parc Hôtel | 3 étoiles | Briançon (05) |
* Hôtel-résidence La Guisane | 2 étoiles | Briançon (05) |
* Résidence Mona Lisa | 3 étoiles | Puy-Saint-Vincent (05) |
* Palmyr Hôtel | 3 étoiles | La Palmyre (17) |
* Hôtel Le Celtique | 2 étoiles | Le Fouesnant (29) |
* Villa Soleil de Minuit | - | Saint-Martin (Antilles françaises) |
* Victoria Parc | Résidence avec services | Hyères (83) |
* Le Corbier | Résidence | Saint-Jean-de-Maurienne (73) |
* Royal Hôtel | 2 étoiles | Aigues-Mortes (30) |
Partenariat avec Dumez
"Désormais, nous contrôlons toute la chaîne : de la conception à
l'exploitation des projets", déclare le patron du groupe, doté de 5 filiales
distinctes : Mona Lisa Etudes et Promotion (sélectionne et suit les réalisations
immobilières) ; Mona Lisa Investissements (commercialise des solutions défiscalisantes)
; Mona Lisa Courtage (propose des solutions de financement et d'assurance) ; Mona Lisa
Hôtels et Résidences (gère l'exploitation hôtelière et touristique des biens
commercialisés par le groupe) ; et Mona Lisa Gestion Immobilière.
Une intégration verticale totale, véritablement inédite dans le milieu du placement
financier défiscalisant. Mais qui, finalement, en dit long sur la philosophie de
l'entreprise. "Notre but n'est pas de faire de la défiscalisation pour la
défiscalisation ! Nous voulons pérenniser les placements de notre clientèle",
souligne David Zimmermann, directeur général de la branche investissements de Mona Lisa.
De quoi convaincre les investisseurs privés, en particulier les 25 ayant participé au
programme de l'hôtel Mona Lisa à Fuveau, à deux pas du pôle microélectronique de
Rousset dans les Bouches-du-Rhône.
Dans cette récente opération, Mona Lisa a en effet conduit l'ensemble de la réalisation
de l'établissement, de l'acquisition du terrain à l'exploitation, en passant par la
construction réalisée par Dumez suite à un accord de partenariat mis en place pour
toutes les constructions engagées par Mona Lisa à travers l'Hexagone. Au dire des
dirigeants, la commercialisation de l'hôtel, divisée en 'packages' de 3 chambres (pour
un montant de 513 478 e) et une quote-part des parties communes, a été vite bouclée
auprès des particuliers.
Garantie de loyer, de rachat, de défiscalisation...
D'autant plus
vite que Mona Lisa ne s'arrête pas en si bon chemin. Dans le cadre des investissements
Besson, Zones de Revitalisation Rurale (ZRR) et Loueur en Meublé Professionnel (utilisés
en fonction de la nature des opérations), la société prend le risque de garantir une
défiscalisation totalement sécurisée à ses clients.
Une fois le bien acquis, celui-ci est confié à Mona Lisa Hôtels et Résidences. Grâce
à une première garantie de loyer, le propriétaire est alors assuré de percevoir des
rentrées régulières d'un montant minimum de 23 010 e sur l'année. Autre avantage
proposé fort intéressant : la garantie de défiscalisation sur l'impôt sur le revenu et
la récupération de la TVA (le cas échéant). Enfin, une garantie de rachat 'à prix
plancher' du bien à 50 % à l'issue d'une période de 15 ans.
Difficile de résister à de tels arguments sonnants et trébuchants ! Qui plus est
lorsque l'on a entendu le discours du p.-d.g. "Le montage financier classique,
avec ses remboursements d'emprunts souvent lourds, n'est plus d'actualité",
affirme ce dernier. Selon lui, "la défiscalisation est devenue un outil
indispensable au développement des résidences hôtelières, mais aussi en hôtellerie.
Et avec l'explosion de la société de loisirs, ces marchés sont prometteurs."
"Je dois avouer que leurs montages financiers sont plutôt bien ficelés",
commente Philippe Chambosse, investisseur en LMP dans la reprise de l'hôtel Sol e Mar.
"De plus, Mona Lisa prend des risques et garantit une bonne rentabilité des
placements. En outre, ils connaissent bien le secteur et ses spécificités",
surenchérit-il. Voilà 7 ans en effet que Mona Lisa Hôtels et Résidences (MLHR) opère
sur le marché de l'hôtellerie et des résidences de tourisme. A la tête aujourd'hui de
8 hôtels et 6 résidences de tourisme implantés principalement dans la région PACA,
cette filiale, dirigée par Alain Magré (expert-comptable de formation) et employant plus
de 200 personnes, a réalisé un chiffre d'affaires de 7,20 Me l'an dernier, et table sur
plus de 10 Me pour l'exercice 2003.
Les points importants à vérifier avant
d'investir è La
localisation |
Cinq ouvertures d'ici la fin 2002
Des recettes qui
pourraient encore sensiblement progresser à l'avenir. La compagnie souhaitant réellement
renforcer ses positions dans le secteur touristique français, voire même européen. En
témoignent d'ailleurs les nouvelles ouvertures d'ores et déjà programmées d'ici la fin
de l'année : le Val Hôtel à Toulon, l'Hôtel Manoir de Beauvais à Poitiers, l'Hôtel
Assinie à Bourget-du-Lac, et les Chalets Mona Lisa à Puy-Saint-Vincent (Hautes-Alpes).
Sans compter que l'activité de MLHR ne se limite pas aux seules réalisations du groupe
(projets montés en défiscalisation). "Nous sommes sollicités par des hôteliers
qui souhaitent nous confier la gestion de leurs établissements", souligne Alain
Magré. MLHR a effectivement modélisé des outils de gestion et développé de solides
compétences. Les chiffres parlent d'eux-mêmes.
"A fin octobre, l'Hôtel Sol e Mar a réalisé un prix moyen hébergement de
120,80 e contre 118,40 e budgétés. Quant au prix moyen couvert, il
s'élève en cumulé à 36,56 e contre 36,42 e initialement prévus",
indique le président de MLHR. Même tendance pour le Royal Mirabeau dont les prix moyens
chambre et couvert atteignent respectivement les 69,70 e et 29,93 e au terme des 10
premiers mois de l'année contre 69 e et 27,57 e programmés.
Autant dire que la branche MLHR semble faire preuve de sérieux. "Notre principal
souci est de rentabiliser les placements de tous nos clients", note Alain Magré.
Une formule qui a déjà séduit pas mal d'investisseurs (7 000 clients au total) et les
propriétaires du Domaine de L'Hospitalet. Affaire à suivre... n zzz36v
Les monuments historiques |
Conditions légales è Acquérir un immeuble classé 100 % Monument historique. è Effectuer des travaux d'entretien/réparation conformément aux cahiers des charges des différents organismes en charge du patrimoine national. è Conserver le bien à la location les 3 années qui suivent l'imputation du déficit foncier sur le revenu global. è Si récupération de la TVA sur les travaux, conserver le bien 20 années, sinon, régularisation au prorata des années situées entre l'année de vente et la 20e année. Avantages
du produit selon Mona Lisa * Extrait de fiche communiquée par Mona Lisa Investissements. |
Le loueur en meublé professionnel (LMP) |
Conditions légales è Louer le ou les biens immobiliers meublés. è Conserver le ou les biens à la location 20 ans en cas de récupération de la TVA sur l'acquisition. è Demander une inscription au registre du commerce et des sociétés, et disposer de plus de 23 010 e de recettes brutes locatives annuelles TTC. Contraintes
pratiques Avantages du produit selon Mona Lisa * Extrait de fiche communiquée par Mona Lisa Investissements. |
Les zones de revitalisation rurale (ZRR) |
Conditions légales è Louer le bien nu 9 ans à un exploitant de résidence de tourisme dans le mois qui suit l'achèvement ou l'acquisition si elle est postérieure. è Acheter un bien situé dans un périmètre de Zone de Revitalisation Rurale ou dans certaines zones rurales (ZRR). è Acheter un bien faisant partie d'une résidence de tourisme classée. è Faire l'acquisition entre le 1er janvier 1999 et 31 décembre 2002 pour les investissements situés en ZRR. Contraintes pratiques Avantages du produit selon Mona Lisa * Extrait de fiche communiquée par Mona Lisa. |
Le déficit foncier hôtelier |
Conditions légales è Louer le bien nu 3 ans en cas d'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global. è Effectuer des travaux compris dans les charges déductibles des revenus fonciers. è Conserver le bien à la location pendant 20 ans si un remboursement de la TVA a lieu. Contraintes pratiques Avantage du produit selon Mona Lisa * Extrait de fiche communiquée par Mona Lisa. |
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L'Hôtellerie Restauration n° 2798 Magazine 5 Décembre 2002 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE